Baurecht

Das Thema „Baurecht“ ist im weiteren Sinn zu verstehen – wir sind für Sie Ansprechpartner bei sämtlichen rechtlichen Themen, mit denen Sie in Zusammenhang mit dem Bau Ihrer Immobilie konfrontiert sind. Dies sind unter anderem Nachbarrechte sowie rechtliche Begleitung von Bauvorhaben – von der Einreichung über die Werkvertragsgestaltung bis zur Geltendmachung und Durchsetzung von Bauschäden.

Nachbarrechte

Unter Nachbarn kann es immer wieder zu Streitigkeiten kommen, insbesondere durch Störungen durch Lärm, unwillkommene Zäune, Bauten auf dem Nachbargrundstück, Störungen durch benachbarte Betriebe, etc. Ein gewisses Maß an Beeinträchtigungen muss hingenommen werden, so müssen sogenannte „Immissionen“ geduldet werden, solange diese nicht das den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und keine wesentliche Beeinträchtigung des eigenen Grundstückes/der Wohnung vorliegt. Andernfalls kann der Eigentümer einer Liegenschaft seinem Nachbarn die Beeinträchtigung untersagen.

Besitzstörung

Das Besitzstörungsverfahren ist ein rasches Verfahren, in dem die Störung des Besitzes festgestellt, die Wiederherstellung des vorigen Zustandes und die Unterlassung zukünftiger Störungen aufgetragen wird. Aber Achtung – das Besitzstörungsverfahren kann nur 30 Tage ab Kenntnis der Störung und des Störers eingeleitet werden. Ist diese Frist verstrichen, dann muss mit anderen rechtlichen Mitteln vorgegangen werden. Einer der häufigsten Anwendungsbereiche einer Besitzstörungsklage ist das unbefugte Abstellen eines Fahrzeuges auf einem fremden Parkplatz oder vor Einfahrten. Aber auch gegen den Vermieter, der unbefugt die Wohnung des Mieters betritt, kann eine Besitzstörungsklage erhoben werden.

Eigentumsfreiheitsklage

Diese Klage können Sie als Eigentümer gegen Personen richten, die sich ein Recht an Ihrer Liegenschaft anmaßen und z.B. unbefugt über Ihre Liegenschaft fahren oder Sachen auf ihrer Liegenschaft abstellt/lagert. Auch für Konflikte zwischen Wohnungseigentümern kann die Eigentumsfreiheitsklage herangezogen werden, z.B. dann, wenn ein Wohnungseigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft so benutzt, dass er die Nutzung des anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt.

Bauvertrag

Der Bau eines Eigenheims ist für viele Menschen eine einmalige Angelegenheit und mit vielen Emotionen und finanziellen Herausforderungen verknüpft. Es gibt eine Vielzahl an Anbietern, egal ob Baumeister oder Bauträger, wenn man sich auf den Preis geeinigt hat, ist schnell auch der Baubeginn da. Aber Vorsicht ist geboten, eine rechtliche Absicherung durch einen Bauvertrag kann schwerwiegende Probleme verhindern. Denn Bauverzögerungen, Preiserhöhungen oder eine Insolvenz des Bauherrn kann eine Familie schon vor Existenzängste stellen.

Der Abschluss eines Bauvertrags mit dem Baumeister ist zwar nicht verpflichtend, dennoch sollten Sie auf eine schriftliche Fixierung bestehen, um es bei allfälligen Schwierigkeiten leichter zu haben. Im Rahmen eines Hauserwerbs mit einem Bauträger gibt es gesetzlich fixierte Mindestregelungen, die eingehalten werden müssen. Die Bauherren sind hier zumindest gesetzlich weitgehend gut abgesichert. Wir überprüfen gerne, ob die Verträge den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Eine klare und detaillierte Vereinbarung über die zu erbringenden Leistungen schafft vor Baubeginn jedenfalls eine wichtige rechtliche Grundlage.

Gewährleistung

Im Zuge eines umfangreichen Bauprojekts kann es leicht zu Fehlern bei der Bauausführung kommen. Man sollte stets auf das Auftreten von Mängeln vorbereitet sein.

Schon während der Bauphase sollte vor jeder Zahlung die erbrachte Leistung überprüft werden. Bei der Abnahme sollte überprüft werden, ob die Arbeit frei von sichtbaren Mängeln ist und den Vereinbarungen entspricht. Solange ein Mangel vorliegt, muss auch nicht gezahlt oder das Haus übernommen werden. Ein gemeinsam mit dem Baumeister erstelltes Protokoll bei der Übernahme, in welchem alle erkennbaren Mängel angeführt sind, ist jedenfalls empfehlenswert.

Darüber hinaus gibt es natürlich auch Mängel, die bei der Übergabe noch nicht erkennbar waren. Sollte aber ein Mangel nach Übergabe erkennbar werden, welcher bereits bei Übergabe vorlag, kann auf das Gewährleistungsrecht zurückgegriffen werden.

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Sachen – also auch bei einem Haus – beträgt drei Jahre und betrifft sämtliche mit dem Haus fest verbundenen Sachen, wie z. B. Wasser- oder Elektroinstallationen, Fußböden, Fenster, etc. Bei beweglichen Sachen, also solchen, die nicht fest verbunden sind, wie z. B. eine Entkalkungsanlage, ein Geschirrspüler, etc., gilt eine zweijährige Frist. Innerhalb dieser Gewährleistungsfrist muss der Übergeber dafür einstehen, dass die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften vorliegen – also der Vertrag erfüllt wurde. Auch hier zeigt sich, wie wichtig ein klarer und detaillierter Vertrag ist.

Das Gewährleistungsrecht ist zweistufig aufgebaut. Zuerst soll dem schlecht erfüllenden Übergeber die Möglichkeit gegeben werden, durch Verbesserung und Austausch die Arbeiten in Ordnung zu bringen („primäre Gewährleistungsbehelfe“ genannt). Sollten die primären Gewährleistungsbehelfe für den Übergeber unmöglich oder untunlich sein, kommen die sogenannten „sekundäre Gewährleistungsbehelfe“ zum Zug, konkret die Preisminderung und die Wandlung des Vertrages. „Untunlichkeit“ bedeutet, dass Verbesserung oder Austausch nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand getätigt werden können.

Oft zeigt sich der Baumeister nicht sehr begeistert bzw. willig, seine Arbeiten verbessern zu müssen oder weniger Werklohn zu erhalten. Das Verhalten des Baumeisters kann vielfältig sein, die Ausbesserungsarbeiten können verweigert werden, die Kommunikation kann sich dann auf einmal mühsam und schleppend entwickeln oder Arbeiten werden nur unzureichend ausgebessert. Oft steckt eine Verzögerungstaktik dahinter. Denn es ist auf folgendes aufzupassen:  Die Klage muss fristgerecht bei Gericht eingehen. Wird die Frist versäumt, können Sie den Gewährleistungsanspruch nicht mehr geltend machen.

Erscheint ein Mangel innerhalb von sechs Monaten ab Übergabe, kommt dem Übernehmer, das ist in dem Fall der Bauherr, eine Begünstigung zu, die ihm durch das Gesetz zugestanden wird: Es wird angenommen, dass der Mangel bereits bei Übergabe versteckt vorhanden war. Innerhalb der ersten sechs Monate ab Übergabe muss daher der Baumeister beweisen, dass die Sache nicht mangelhaft übergeben wurde. Nach Ablauf dieser sechs Monate muss hingegen der Bauherr nachweisen, dass der Mangel bereits zum Übergabezeitpunkt bestanden hat.

Wichtig ist auch, dass zwischen einem Unternehmer und einem Konsumenten die Gewährleistungsrechte nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden dürfen.

Schadenersatz

In der Praxis treten Bauschäden oft erst Jahre oder Jahrzehnte nach der Übergabe auf. Tritt ein Bauschaden daher erst drei Jahre nach Übergabe auf, kann der Bauherr keine Gewährleistung mehr geltend machen. Damit der Bauherr nicht für Fehler in der Bauführung einstehen muss, gibt es zusätzlich die Möglichkeit Schadenersatz vom Baumeister zu fordern.

Das Schadenersatzrecht des ABGB legt ganz genau die Voraussetzungen fest, wann ein Geschädigter einen bei ihm eingetretenen Schaden vom Schädiger ersetzt bekommt. Es muss zunächst ein Schaden vorliegen, dieser muss aber auch rechtswidrig und schuldhaft verursacht worden sein. Es handelt sich hierbei um die sogenannte Verschuldenshaftung.

Jedoch gibt es neben der Verschuldenshaftung u.a. auch noch eine sogenannte Gefährdungshaftung. Bei dieser wird nicht auf das sogenannte Verschulden abgestellt, sondern tritt eine Haftung schon aufgrund der Vornahme der objektiven Gefährlichkeit einer gemeinhin erlaubten Tätigkeit ein. Beispielsweise kommen bei der Haltung eines Haustieres, bei der Wegehalterhaftung oder bei Benutzung eines Kfz speziellere Regelungen zum Zug.

Nach dem ABGB muss ein Schadenersatzanspruch innerhalb von drei Jahren ab der Kenntnis von Schaden und Schädiger vor einem Gericht geltend gemacht werden, andernfalls verjährt er. Der Vorteil gegenüber der dreijährigen Verjährungsfrist der Gewährleistung ist jener, dass die Frist eben nicht nach Übergabe beginnt, sondern erst dann, wenn der Geschädigte sowohl vom Schaden als auch vom Schädiger Kenntnis hat. Allerdings gibt es auch eine absolute Verjährungsfrist: nach 30 Jahren ab Schadenseintritt setzt jedenfalls Verjährung ein. Danach kann der Schadenersatzanspruch nicht mehr geltend gemacht werden.

Bei einem Bauschaden (versteckte Mängel am Bau) besteht oft die Problematik, dass zwar eindeutig ein Schaden besteht, dieser aber noch nicht beziffert werden kann oder noch weitere Folgeschäden zu erwarten sind.  Um hier nicht leer auszugehen, besteht die Möglichkeit bzw. auch die Notwendigkeit, eine Feststellungsklage einzubringen, um die Verjährung des Schadenersatzanspruches zu verhindern. Die Klage ist dann einerseits darauf gerichtet, dass der Schädiger für die bekannten Folgen des Schadens Schadenersatz zu leisten hat, zusätzlich er aber auch für alle zukünftigen Folgen einzustehen hat, die mit dem Schadensereignis zusammenhängen.

Schadenersatz spielt in unserem Alltag eine sehr wichtige Rolle – dies nicht nur im Zusammenhang mit dem Hausbau. Vielmehr kommt dies regelmäßig auch im Zusammenhang mit einem Verkehrsunfall, einer fehlerhaften Arztbehandlung, einer fehlerhaften Vermögensberatung, etc. zur Anwendung. Wir stehen für sämtliche Schadenersatzansprüche – von der Erstberatung bis zur gerichtlichen Unterstützung – für Sie zur Verfügung.